专家帮忙:看清利率规则,加国各大银行加息也不怕!

自上周皇家银行带头上调固定利息后,各大银行,包括TD、Scotia Bank、CIBC也陆续地把固定利息上调,相信最后一个满地可银行也很快会公布最新利息政策。   对此,很多银行“专家”提出加拿大利息会继续上调,应该尽快把利息锁定。其实对于这一问题,首先要分清浮动利率和固定利率的区别。 加息周期的开始是指浮动利息开始往上走,因为利息的走势本身是一个周期,有一定的方向。 中央银行每个季度都会讨论当前经济的发展情况作为利率上下的考虑。经济不好的时候会降息来刺激, 经济过热的时候就涨息来降温。   下图是加拿大过去十年的利息走势: 从图中我们可以看到,从2009 年下旬金融风暴开始,利息大幅度下降, 一直到2016 年仍在历史的低位徘徊。 2015 年更是先后减息两次,导致温哥华房市场急剧升温,直到省政府在今年夏天推出15%的PTT政策后,市场才冷却下來。   这次各大银行上调的主要是固定利息。固定利率是银行自行制定的,像其他商业机构银行在每年不同时段都会调整他们产品 (贷款)的价格。好比说,圣诞节的时候,商店的东西通常都会打折,银行也会有类似的策略进行随时调整, 可以说纯粹是市场营销的策略。 如果把这一次的加息视为是加息周期的开始,就有点自作聪明了。 对于笔者来说,如果客人想要采用固定利息的话,可以说是被最近的报道和媒体误导了,因为中央银行之前已经发表声明,称在2018年之前都不会随意调动利息,反而本人认为利息很快就会有下降的可能性,所以很多银行因为自身的利益都游说客人现在锁定利息,因为一旦換了固定利息,客户是不可以再调回浮动利息的,因为固定利息的特点就是把利息锁定了。另外,相反客人采用浮动利息的话,那么在任何时候都能更改为固定利息,这个读者要注意。 关于美国加息的这个问题,很多人觉得特朗普上台之后,由于他注重加快国内经济发展的政策,把经济搞活,所以加息的预期大为提高;但是加拿大的情况和美国不同,因为加拿大最主要的经济来源是能源、石油、天然气等行业,而这些行业最近也不是很景气,在房地产方面,政府也已经透过收紧贷款政策将房地产市场降温了,不希望用加息来再次打击房地产市场,因为加息会影响到每一个行业。相对于美国,加拿大的经济确实是比较衰弱,就没有必要去跟随美国加息政策的方向了。   如果客人还是对加息比较担忧的话,那笔者的建议就是再观望一段时间,在最近半年可以特别留意加拿大央行利息的政策,以便更好地了解未来的走势,坦白来说,目前利息仍旧处于历史较低水平,无论是2.29%还是2.39%都是一个很低的水平,如果客人的负担能力较弱,一旦加息便马上会影响到生活的各个方面,那么在这种情况下实在不建议贷款,量力而为才是正确的态度。

大批“川普难民”将移民加拿大!顶尖贷款经纪揭秘各大银行政策趋势!

传统上很多银行都会把11月定为每个财政年度的开始,也是订立未来一年政策走向的时间,作为五大银行之一的帝国银行,就选择了在这个时候收紧对外国人、留学生以及新移民人的贷款政策, 从本月十七号开始。 与其他大银行比起来,过往几年帝国银行与满地可银行对于以上几类人士的贷款政策相对宽松。上个月满地可银行已率先收紧这类人士的贷款。到现在帝国银行也做出这个举动,让很多人开始担心,从今以后,连这些贷款政策比较宽松的银行也会开始收紧对这些人群的贷款。相比本地的老移民或本地人士,这类人士的贷款申请,一般只需要提供贷款首付的35%,基本上银行都会批准贷款,不像本地客户需要提供各种各样的收入证明。 新政策推出以后,帝国银行便会对这些人群要求收入方面的文件,由于这类客人的收入一般都在海外,海外的收入文件银行怎么去查证或认证就是另外一个话题了。但起码在申请贷款的过程中,不会像以前那么简单,而且贷款人提供的文件,合理性会成为了一个很重要的衡量因素。比如,贷款申请超过100万, 年收入就会要达到20万加币,约等于100万人民币,100万人民币的收入对于一个打工的人来说,在中国已经是相当高的数额了。所以,银行也比较相信客人是在海外有做生意的,那怎么证明客人有海外生意呢?银行会要求客人提供法人证明、公司网站、财务报表等,每个客人的情况都会不一样,这一类文件客人能否提供,相对于以前,客人只需要说他们在海外的收入工作情况,在这一方面难度大幅提高。 对于笔者来说,作为各大银行的贷款代理,对于各大银行的收紧政策亦或是宽松政策,都不会太意外。在之前的文章里,笔者也指出,各大银行都会有属于自己的风险管理系统,每段时间都会有某些银行提供相对宽松的贷款政策。所以,如果帝国银行或是满地可银行收紧贷款政策的话,笔者相信,别的银行会有提供宽松的贷款政策。 此外,对于在2017年有计划购置房产物业的人士来说,要更加关注这些政策在最近一两个月的变化及改动,因为每个银行都会在每个财政年度的开始会有一些一些政策上的订立,大家也可以通过这些看出一些贷款政策上的端倪。

TD银行加息了!温哥华顶尖房贷专家告诉你,是时候把利息锁定下来吗?

本周二,作为加拿大五大银行之一的TD银行将最优惠利率从2.7%上升到了2.85%,这个利空消息简直是突如其来。 一般来说,银行的最优惠利率都是受到联邦政府利息走向影响的,只有在央行利息调整的时候,银行的最优惠利率才会发生改变。联邦政府近日才表明不会用利率来调控房市,因为利率本身是一个影响力非常大的调控工具,它不仅会对房市产生重大影响,同时也会影响整个国家的经济,所以政府不会轻易利用利率工具来做打压楼市。 政府也明言不会在2018年之前增加利息。 TD银行这次绕过政府增加利息,受影响的只会是本身和TD银行已经做了浮动利息的客户,因为TD银行在增加利息的同时,也增加了折扣的优惠。可以说这个变动对新的客户是没有影响的。 很多人不太明白浮动和固定利息的区别,固定利息是指无论市场利息怎么调动,客人的利息是固定不变的。 一般固定利息会有一年到五年的利息选择,年限越长,银行给的利率通常越高; 浮动利息则受到中央银行隔夜利率的影响,中央银行每三个月议息一次。浮动利息一般只有五年的选择,由于考虑到利息会有上涨的风险,通常浮动利息是会比固定利息要低,适合较为进取的顾客,另外选择浮动的客户也可以把余下的合约锁成固定的利息。 很多客人会把浮动利息看做是开放的合约,其实浮动利息本身就是封闭的合约,所谓封闭的意思是指合约有年限限制,比如你与银行签约了一个五年浮动,五年之内把房子卖掉就会被银行罚款,浮动的罚款计算的是3个月的利息,与固定利息的罚款是不一样的,如果客人有计划会把房子在短时间内换掉的话,做浮动利息是一个比较好的考虑,因为罚款的计算是确定的。 举一个实际的例子,有位客人当时跟银行做了一个五年的固定合约,但一年之后,夫妻离婚了所以需要卖房子,当时他们的贷款是85万,一年之后卖掉房子所需承担五年固定的罚款是6万多,这是一个非常高的罚款。如果他当时选择的是浮动利息的话,那浮动的罚款就是3个月的利息,以80多万贷款来计算,罚款可能就是5千到6千。由此可见,浮动利息与固定利息有不同方面的区别。客人在考虑贷款合约的时候不应该只着眼单纯利率的高低。 如今,TD银行把利息调整了,会不会其他银行也开始效仿提高利息呢?这个很难说,因为TD银行同时也给了新客户更大的折扣,对于新的客户来说,他们所拿到的利息可能与其他银行是一样的。 如果TD银行客户对这次加息的新闻没有注意的话,由于客户每个月的供款仍旧保持相同,根本不会发现利息已经悄悄地发生了改变。笔者对TD银行这次的举动非常失望,因为违背了一直以来浮动利息与央行利率的必然关系,对已经和TD 银行签订浮动合约的人是十分的不公平。