现在正是再融资最佳时机!众说纷纭中,专家为你指点迷津!

再融资,即Refinancing,指的是客户通过申请新贷款来还清现有的按揭贷款。再融资有两个主要的类型,一个是普通再融资(plain vanilla refinancing),另一个是再融资兑现(cash-out refinancing)。普通再融资仅为按揭贷款的现有余额进行再融资。   再融资主要有两个目的: 1 第一是为了省钱, 透过新审批的贷款把原来比较高利率的贷款还清; 第二种情况是为了拿钱 (equity take out)。   虽然整个大温地区的住宅销售量已经连续数月下降,价格仍然处于一个高位。但根据年初卑诗地产协会的预测,今年的房价可能会下跌10%左右。   这个预测对拥有房产的人来说的确不是个好消息,但对于仍在观望的买家来说的确是难得的机会。但事情真的会如买家所想的,一直观望到房价下跌才出手才是最好吗?   我们需要注意的另一个事实是,等待时机到房价下跌,你手中原有的房屋估值也会随之下跌,能够申请到的再融资贷款额度也就相应下跌了。如果是真有置换房屋需求的买家,还是不要把希望寄托在虚无缥缈的“房价下跌预期”上。   最近我帮助几个客户做的再融资项目,就是用现在房屋申请比之前购房金额更高的抵押贷款,帮助他们在房价预期下跌的市场前景下置换大屋成功。   为什么能做到这一点呢?因为房屋在进10年内涨幅巨大,很多物业甚至价值翻倍。因此在现在这个房价虽然放缓但依旧增长的时期做再融资,能够获得更多贷款。而在房屋已经购入之后,对于自住目的的置换房屋买家来说,10%的下跌还是上涨都只是数字而已,对您的生活并没有什么实际影响。   从客户的角度看,有些人正在盘算先高价卖出旧屋,再低价购买新屋。这个想法很好,但现实是很多人可能会被卖不出去的旧屋卡着,申请不到新屋的贷款首付。现在的房屋销售量低是因为房价依然很高,而跌价预期也让一部分有能力的买家持币观望。这时候想要以相对高的价格卖出房屋,难度可想而知。 综上所述,现在正是申请再融资置换新房的最好时机:先按揭购入新屋,在处理装修搬家等事宜的时候,你的家人依然可以在旧屋正常生活。等到搬家完毕生活安定下来、市场真的开始回暖后立还可以考虑是否出售旧屋,或者将旧屋出租来支付按揭也是很好的策略。   对于温哥华普通家庭和个人,如果你的收入、信用评分等各项指标并不优秀,但想说服银行向你发放贷款,聘请一个按揭经纪人绝对是不二之选。按揭经纪人通常与银行有长期业务往来,能够较顺利地帮你拿下贷款。 如果有再融资的需求,可以随时联系我!

回顾与展望:2017开年,大温地产市场何去何从?

2017年初正是回顾上一年地产金融发展,展望今年市场趋势的好时机。让我们来看一下这段时间大温地区房地产的动向。   2016年可以说是大起大落的一年。上半年大温地区地产市场极度火热,大温各地区都出现了抢房情况。根据卑诗地产局最新公布的16年报告,去年本省房屋交易量创历史新高,共112209套,比2015年增长了9.5%。   然而8月份形式急转直下,省政府出台15%外国买家税,整个市场迅速冷却下来。虽然政府公布的数据显示整个大温地区外国买家的比例不是特标高,但就我的观察而言,我们熟悉的一些城市,比如本拿比、列治文、温哥华,房屋销售尤其是独立屋的销售基本是由新移民和外国买家带起来的。 现在很多的外国买家候鸟般迁往多伦多,让这几个月的大多伦多地区房屋销量和价格走势都要比温哥华市场更加强劲。当然了,温哥华与多伦多两个地方比较起来,在生活环境和气候方面更加适合从中国来的买家以及新移民居住。   前几周我刚去了北京和上海,环境问题和雾霾污染的确是非常严峻的问题。不夸张的说,真的到了让当地居民担忧人身安全的地步。对于中国北上广等一二线城市的中产以上家庭来说,为了居住环境和孩子的未来而移民、买房,是一个非常紧迫的事情,只要经济条件能够承受,在金钱方面多投入一些还是没有问题的。 毕竟就算加上15%外国买家税,温哥华的房价比起北京、上海、纽约、洛杉矶等城市还是要便宜不少,近期来大温地区资讯购房事宜的人也依然没有明显的减少。而且,在最近房屋销售普遍减少的时候,列治文的房屋交易可以说是一枝独秀,从11月开始不仅房屋交易量超过大温其他城市,外国买家所占的比例也正在稳步回升。   另一方面,人民币汇率下跌和中国对外汇款政策的管制变严格都是限制中国买家在大温地区活跃程度的主要因素。其实人民币汇款的限制条例是很早之前就存在,但现在被严格的执行,一系列最新的管理办法也将在今年7月正式实施。很多客户也反映,现在想要买价格高一些的独立屋,各方面的手续的确十分麻烦,有点让人想要打退堂鼓的意思。 我认为总体来说,2017年头半年市场可能会有一个“小阳春”:大温房子产市场会因为上述利好因素而稍微呈现回暖趋势。但是,不得不说今年下半年的地产市场形式就很难预测了。   随着美国新总统特朗普的上任,美联储加息预期和美国商业政策保护主义抬头,加拿大的经济前景也不是很乐观,下半年买家的房贷压力可能或增加。加上中国境外汇款管制,很可能会导致外国买家持续流失。因此想要进入加拿大,尤其是大温地区的地产市场,还是2017年上半年抓紧时机,果断抉择!