Jan312018

加拿大贷款大门再次关闭

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对于CIBC刚刚公布的新贷款政策，坊间都有不同的解读。但我根据政策的内容，可以确定2018年2月1日以后海外人士以及传统新移民都将不能在CIBC获得过去的那一类审批。因为CIBC推出的新政策里已经表明不再接受贷款申请者提供海外的收入证明。 CIBC雖然说还接受新移民的贷款申请,但是前提是新移民要提供本地的收入证明。 新移民也需要有本地收入或者本地的雇主聘书去证明及支持贷款。请问一下新移民刚登陆加拿大，打工能够在加拿大赚多少钱呢？假如要贷100万的话，申请人需要大概15-20万加币的收入。试问一个刚登陆加拿大的新移民，又怎么可以找到一个这么高收入的工作呢？ 换言之 CIBC已经由在审批新移民和海外居民贷款上，政策由最为宽松的一家银行转变为最严厉的银行了。对于在CIBC从业贷款业务的人来说，这无疑是个相当严峻的政策。自从新政策推出之后，大家都叫苦连天， 很多在CIBC贷款部门工作的朋友也打算转到其他部门或其他银行工作。 所以若有人还说CIBC可以继续审批海外居民贷款的人士，都是冒着良心在说话。很多时候不少地从事相关工作的人士都不希望将一些太坏的消息告诉客户，因为这些消息会吓跑客户。但是纸是包不住火的，所以我觉得我有责任在这里再一次把这个政策讲解地更清晰一点。 坏消息已经公布，这是否代表新移民和海外居民不能再用海外收入来贷款呢？要记得一点的是，加拿大是有五家大银行能做海外居民以及新银民的贷款。而现在只是五大银行的其中一家银行改变贷款政策，其他银行都一切如常。所以如果客户仍然有这种需求的话，请尽快联络我。我的工作就是帮助客户找到一个最合适他们的贷款。 在其他银行还没有效仿CIBC银行之前，已经买了楼花或准备在加拿大购买物业的海外人士需要赶快脚步，否则当所有贷款大门对海外收入贷款的客户都关闭以后，买家便需要用全现金去购置物业。

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Jan312018

“外国买家”如何在加拿大获得房屋贷款

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在卑诗省政府最新公布的物业成交数据中显示，今年4月到9月间，大温地区房产交易市场中，海外买家的比例有所上升。根据数据显示，4月份的外国买家比例是2.5%，而在9月份成交的6,105个物业中外国买家比例上升到5%。 在今年4月1日到9月30日期间，在卑诗省总共有84,139个物业成交，其中外国买家占了2.8%，所占成交的金额高于20亿。 在2016年8月前自由党政府在大温地区实施了15％的外国买家税，试图冷却房市让更多人能负担得起房价。根据最新数据显示，大温地区中，列治文在今年4月至9月间的外国买家比例最高，占了8%。而维多利亚以及附近的周边地区的房产交易市场中外国买家只占了4.3%。 换句话说，涨价15%对于大温地区的房市来说，也并非让人难以接受。 新民主党政府表示，正在通过交易数据来审查外国买家税以及首次买房者的无息贷款计划实施的效力，来决定是否对这些条例进行保留，修改或完全废除。 虽然比起外国人税实施之前，外国买家的比例有所下降。但是从今年4月到9月份的房屋成交量可看出，外国买家所涉及的物业转让数字在逐渐增加。 大部分外国买家眼中，最关心的问题就是如何能顺利获得加拿大的房屋贷款，助他们在加拿大买到理想的物业。关于外国买家办理贷款的常见问题如下： 什么类型的客户可以用“外国买家”的身份来申请贷款？ 提起外国买家，大家首先会联想到的是一些在加拿大没有任何身份并居住在加拿大以外国家的买家。其实，除了在加拿大没有任何身份的外国人外，一些持有加拿大身份但是长期在国内工作或生活的人也能以“外国买家”的身份来申请贷款。 “外国买家”怎样通过贷款的审批？ 一般来说，只有大银行会审批“外国买家”的贷款。非加拿大居民可以贷到房价65%的贷款，贷款可以分25年摊还。这边大部分银行的利率都比国内的银行贷款利率要低不少。外国买家申请房屋贷款时，每个银行需要客户提供的材料都不一样，但是银行主要会看申请人的基本情况。需要准备的基本材料分为： 房屋材料（包括买房合约和房屋估价），个人材料（包括护照，身份证，工作证明）以及首付材料。 “外国买家”申请房屋贷款的流程是什么？ 在和卖家签下初步的买房合同之后，可以开始申请房屋贷款。贷款批下来之后，配合银行补充银行所需要的文件来满足所有的贷款条件。当所有贷款条件满足之后，银行会把贷款文件发到过户律师那边。之后需要到律师处办理抵押登记和过户手续。在房屋成交日当天，律师会根据银行的指令发放贷款。 “外国买家”在加拿大是否只能申请一套房的贷款？ 其实，外国买家是可以在加拿大同时拥有多套房产的。外国买家也可以从银行里获批超过一套物业的贷款。如道明加拿大信托银行（TD bank) 可以接受借贷者最多同时拥有4套房产。 加拿大的贷款条例越来越紧缩，找一个专业的贷款专家能帮您解决所有的贷款问题，助您买下理想物业。

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Jan252018

2018年大温楼市前瞻

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  2017年大家最关心的题目主要有两方面：贷款的政策的变动以及贷款利率的走势。 关于贷款利率的走势，加拿大央行已经在今年加息两次，我相信在2018年还会有一次加息。但是我不觉得加拿大会相仿美国的加息速度，毕竟加拿大的经济比较脆弱。当然加拿大的通胀情况和就业数据会是影响利率走势重要的指标。 2017年的楼市可以说“冰火两重天”。价位较低的房屋大受欢迎，像是公寓和楼花的市场在2017年就特别火热。很多做公寓和楼花买卖的经纪都忙不过来。但是做豪宅的经纪，特别是负责西温那区房市的经纪, 今年的生意是非常的冷淡。本人也了解到在西温地区的房源已经有囤积了5年的存货。很多价位高的房屋都要降20％到30％的价格才能售出。这个与中国汇款政策收紧和额外15%的海外买家税都是主因。相信明年的楼市也会维持这样的一个状态：高价的房屋都比较难出售，公寓或200万以下的房子会比较受市场欢迎。 新的压力测试很快就会推出。从贷款新政宣布以来， 很多人都希望赶上这个“末班车”，趁着新政策推出前能买下房子。可见温哥华还是有大量买家对房子有刚性需求的买家。     2018年我相信贷款政策仍然会维持在一个比较紧的状态。但是如果您问我之后政府是否会推行更多贷款紧缩的政策，我个人意见觉得是不会。因为毕竟这几年金管局已经推出不少政策去收紧本地人的贷款。对于是否会禁止外国人买房这个说法，我还是持有一个怀疑的态度，也不 会太相信政府会有这样的一个举动。毕竟加拿大是一个移民的国家，而温哥华也是一个最受欢迎的移民城市，而且海外买家更是推动和维持温哥华楼市的一个很重要因素。 随着房贷政策的收紧，很多人越来越体会到贷款是相当重要的一环。包括很多经纪也会要求客人先去做一个贷款预批。在此想想提醒很多买了楼花的客人，如果您们的楼花在2018年成交，应该尽快去了解自己究竟是否有贷款的能力，否则到房子交割时才发现自己贷不下来款，就会产生违约的问题。 我相信2018年初，楼市都会维持在一个比较稳健的水平。当然美国减息和中国出台的外汇管制政策，不多不少也会影响这边的楼市。像是中国汇款方面的限制是否会适量放松，都是会影响明年下半年楼市的大方向。 在2017年我帮助客人贷下的贷款额已经超过两亿，这是我所料不及的。在这里衷心感谢各个新老客户以及经纪们的信任和推荐。

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Jan212017

现在正是再融资最佳时机！众说纷纭中，专家为你指点迷津！

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再融资，即Refinancing，指的是客户通过申请新贷款来还清现有的按揭贷款。再融资有两个主要的类型，一个是普通再融资（plain vanilla refinancing），另一个是再融资兑现（cash-out refinancing）。普通再融资仅为按揭贷款的现有余额进行再融资。   再融资主要有两个目的： 1 第一是为了省钱， 透过新审批的贷款把原来比较高利率的贷款还清； 第二种情况是为了拿钱 （equity take out)。   虽然整个大温地区的住宅销售量已经连续数月下降，价格仍然处于一个高位。但根据年初卑诗地产协会的预测，今年的房价可能会下跌10%左右。   这个预测对拥有房产的人来说的确不是个好消息，但对于仍在观望的买家来说的确是难得的机会。但事情真的会如买家所想的，一直观望到房价下跌才出手才是最好吗？   我们需要注意的另一个事实是，等待时机到房价下跌，你手中原有的房屋估值也会随之下跌，能够申请到的再融资贷款额度也就相应下跌了。如果是真有置换房屋需求的买家，还是不要把希望寄托在虚无缥缈的“房价下跌预期”上。   最近我帮助几个客户做的再融资项目，就是用现在房屋申请比之前购房金额更高的抵押贷款，帮助他们在房价预期下跌的市场前景下置换大屋成功。   为什么能做到这一点呢？因为房屋在进10年内涨幅巨大，很多物业甚至价值翻倍。因此在现在这个房价虽然放缓但依旧增长的时期做再融资，能够获得更多贷款。而在房屋已经购入之后，对于自住目的的置换房屋买家来说，10%的下跌还是上涨都只是数字而已，对您的生活并没有什么实际影响。   从客户的角度看，有些人正在盘算先高价卖出旧屋，再低价购买新屋。这个想法很好，但现实是很多人可能会被卖不出去的旧屋卡着，申请不到新屋的贷款首付。现在的房屋销售量低是因为房价依然很高，而跌价预期也让一部分有能力的买家持币观望。这时候想要以相对高的价格卖出房屋，难度可想而知。 综上所述，现在正是申请再融资置换新房的最好时机：先按揭购入新屋，在处理装修搬家等事宜的时候，你的家人依然可以在旧屋正常生活。等到搬家完毕生活安定下来、市场真的开始回暖后立还可以考虑是否出售旧屋，或者将旧屋出租来支付按揭也是很好的策略。   对于温哥华普通家庭和个人，如果你的收入、信用评分等各项指标并不优秀，但想说服银行向你发放贷款，聘请一个按揭经纪人绝对是不二之选。按揭经纪人通常与银行有长期业务往来，能够较顺利地帮你拿下贷款。 如果有再融资的需求，可以随时联系我！

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